-
- Napísal: Peter Briatka
Vieme, že stavby nie sú dokonalé – počnúc zadaním na spracovanie projektovej dokumentácie a končiac stavebnými prácami. Domnievať sa, že niekde počas výstavby zasiahne „vyššia moc“ a všetko sa na dobré obráti je mierne povedané naivné. Musíme si vystačiť sami. V tomto článku si predstavíme ako postupovať v jednotlivých prípadoch kúpy nehnuteľnosti, aby sme predišli problémom s kvalitatívnymi nedostatkami. Takže čo robiť? Treba sa riadiť základným pravidlom „Dôveruj ale preveruj!“.
Každú nehnuteľnosť si nechajte prezrieť odborníkom – vyžiadajte si Audit kvality stavby! Spolupracujeme len s takými expertami, ktorí majú skúsenosti v diagnostike, skúšobníctve, expertízach a znalectve. Sú nielen profesionálmi s praktickými skúsenosťami, no i s uznaním v akademických kruhoch. Pomáha to pri snahách predávajúceho zľahčovať závery jeho zistení. Určite si tak mierne zvýšite obstarávacie náklady. Keď si však porovnáte cenu nehnuteľnosti a cenu expertnej prehliadky, zistíte že sa jedná o zanedbateľnú položku, často je to cca 2 promile ceny nehnuteľnosti. Platí to aspoň pre Bratislavu a priemerný byt s cenou okolo 120.000 €. Nehnuteľnosti však nenakupujeme denne a o to väčší dôraz odporúčame klásť na riziká s tým spojené. Chcete sa im predsa vyhnúť… a ak ich identifikujete, je rozhodnutie na Vás – 1) upustíte od kúpy, 2) kúpite nehnuteľnosť aj tak a zmierite sa s jej stavom alebo 3) pristúpite na kompromis a začnete jednanie o kompenzácii zistených vád/nedostatkov.
Čo robiť ak má nehnuteľnosť technické vady/nedostatky? Nezúfajte, dôležité je, že už o nich viete a že v správe o audite kvality stavby Vám odborník aj odhadne riziko progresu vady, vysvetlí Vám možnosti okamžitej opravy. Ďalšou nespornou výhodou je, že predídete frustrácii po začiatku užívania stavby keby ste prišli na nedostatky sami a museli by ste ich riešiť reklamačným konaním.
Rozhodujúcim momentom je spôsob akým túto nehnuteľnosť nadobúdate. Z dovtedy technickej roviny prechádzame do roviny právnej. V práve nie sme profesionáli, preto s odborníkmi na právo spolupracujeme. Rozlišujeme tri obvyklé možnosti nadobudnutia nehnuteľnosti kúpou…
1. Staršia nehnuteľnosť (v užívaní)
Najjednoduchším prípadom je ak kupujete nehnuteľnosť, ktorá už bola v užívaní. Nehnuteľnosť už je skolaudovaná, istú dobu sa legálne užívala. Všetky nedostatky, ktoré aj prípadne sú v rozpore s požiadavkami technických noriem alebo príslušnej legislatívy sú v tomto momente irelevantné. Spravidla sa riadite ustanoveniami občianskeho zákonníka a jednoducho povedané – buď akceptujete nedostatky (prípadne sa dohodnete na kompenzácii) alebo od kúpy odstúpite. Výsledkom je, že nekupujete mačku vo vreci a nemusíte riešiť reklamáciu.
2. Novostavba skolaudovaná (doposiaľ neužívaná)
Ak kupujete napríklad byt v už skolaudovanej stavbe, opäť je potrebné si uvedomiť, že technické nedostatky alebo rozpory s požiadavkami noriem (dokonca aj s bezpečným užívaním) sú posvätené právoplatným kolaudačným rozhodnutím. Vy stojíte pred dilemou či nehnuteľnosť kúpiť alebo nie. V tomto prípade zabudnite na reklamovanie nedostatočnej výšky parapetov a pod. alebo nebezpečný pohyb po rampách podzemných garáží. V hre ostávajú len takzvané skryté vady, ktoré Vám však Audit kvality stavby odhalil. V tomto momente ste na ťahu Vy, aby ste sa rozhodli, či od zmluvy odstúpiť alebo začať jednanie o cene. V prípade ak ste už zložili rezervačný poplatok, predávajúci by Vám ho mal vrátiť v plnej výške, pretože Audit kvality stavby odhalil nové relevantné skutočnosti o predmete kúpy, o ktorých Vás predávajúci neinformoval.3. Novostavba kupovaná ešte pred dokončením/kolaudáciou
Ak kupujete napríklad byt v developerskom projekte ešte pred jeho dokončením, ste v najkomplikovanejšej situácii. Síce ste získali pravdepodobne nižšiu uvádzaciu cenu a flexibilitu v rámci klientských zmien, no podstupujete riziko nepríjemností. Spravidla developerovi platíte preddavkové platby pri istom stupni rozostavanosti. Ak s ním nemáte dohodnuté, že Vám umožní vidieť vašu budúcu nehnuteľnosť počas výstavby, teoreticky Vám to nemusí umožniť. Čo je však rozhodujúce, developer má Vaše preddavkové platby. Ak Vám umožní spraviť Audit kvality stavby (ideálne v rôznych stupňoch rozostavanosti) Vy môžete prípadnú nekvalitu diela reklamovať/rozporovať len na základe kúpnej zmluvy, nie však vlastníckeho vzťahu. Inými slovami, mali by ste čakať na nadobudnutie právoplatnosti kolaudačného rozhodnutia a následne zápisu vlastníckeho práva do katastra. Ako sme už hovorili, po správoplatnení kolaudačného rozhodnutia však už býva neskoro na „reklamovanie“ nedostatkov vo vzťahu k technickým normám a legislatíve. Je preto nesmierne dôležité dohodnúť si s developerom 1) možnosť navštevovať stavbu pred dokončením; 2) možnosť odstúpiť od zmluvy v prípade zistenia porušenia noriem a pod., prípadne spôsob akým takéto situácie budete riešiť ak nastanú.Nižšie si môžete pozrieť príklad výsledku prehliadky jednej konkrétnej novostavby v Bratislave. Pri nadobudnutí bytu získavate aj spoluvlastnícky podiel na spoločných priestoroch, ich kvalita by vás preto tiež mala zaujímať. Ak kvôli ničomu inému, tak aspoň preto, lebo aj Vy budete prispievať do fondu opráv.
• stavebné konštrukcie bytu:
– svetlá šírka otvoru vedúceho k obytným miestnostiam v byte nespĺňa požiadavku STN 73 4301 na minimálnu hodnotu 800 mm;
– v byte je možné organolepticky identifikovať pachy/škodliviny šíriace sa z vetracej šachty v kuchyni, indikuje to nedodržanie požiadaviek čl. 4.2.2.4 a/alebo čl. 4.2.2.5 normy STN 73 4301;
– balkón (s rozlohou nad 5,00 m2) nespĺňa požiadavku na odvodnenie podľa §29 Vyhlášky MŽP SR č. 532/2002 Z.z. v znení neskorších predpisov;
– podlaha balkóna nespĺňa požiadavku čl. 4.12.3 normy STN 73 1901 na sklon zabezpečujúci odtekanie zrážkovej vody bez vzniku kaluží;
– obvodový plášť bytu nespĺňa požiadavku na minimálnu výšku okenného parapetu 850 mm alebo zábradlia v tejto výške podľa §31 Vyhlášky MŽP SR č. 532/2002 Z.z. v znení neskorších predpisov;• spoločné priestory a konštrukcie:
– bytový dom nespĺňa požiadavku STN 73 4301 na umiestnenie listových schránok tak, aby umožňovali vkladanie zásielok bez potreby otvárania vstupných dverí do budovy na bývanie;
– stavebné konštrukcie garáží, sú zhotovené v rozpore s požiadavkou článku 4.3.1 normy STN 73 4301, ktorá okrem iného vyžaduje, aby dlhodobo odolávali chemickým a fyzikálnym vplyvom;
– podlahy spoločných priestorov garáží nespĺňajú požiadavku čl. 39 normy STN 73 6058 na minimálny spád 0,5 % pre odtok vody;
– v súvislosti s predchádzajúcim bodom a prítomnosťou trhlín v horizontálnych konštrukciách garáží nie je splnená ani požiadavka na odolnosť proti kvapalinám a chloridom, čo znižuje životnosť stavby;
– spoločné garáže nespĺňajú požiadavku na existenciu vyvýšeného chodníka pre peších na rampách podľa čl. 53 normy STN 73 6058;
– spoločné garáží nespĺňajú požiadavku na nútené vetranie podzemných podlaží podľa čl. 70 normy STN 73 6058;
– spoločné priestory garáží nespĺňajú požiadavku čl. 26 normy STN 73 0838 na možnosť otvorenia dverí k únikovej ceste bez kľúča;
– spoločné priestory nespĺňajú ani požiadavky na únikové cesty napr. podľa čl. 21 STN 73 0838 alebo STN 73 0802;
– spoločné priestory garáží nespĺňajú požiadavku na množstvo hasiacich prístrojov podľa čl. 36 normy STN 73 0838;
– spoločné priestory budovy neprezentujú energetický štítok budovy povinný v zmysle § 8 Zákona č. 555 / 2005 Z.z..Takže čo odporúčame?
1) Vyžiadať si písomný popis stavu a dokumentáciu skutočného vyhotovenia nehnuteľnosti vrátane súpisu všetkých vád/nedostatkov. Ponechať si ho a požadujte, aby bol súčasťou kúpnej zmluvy.
2) Objednať si Audit kvality stavby (v prípade kúpy skolaudovanej nehnuteľnosti), resp. dohľad kvality stavby (v dohodnutom rozsahu) pre kúpu nehnuteľnosti vo výstavbe.
3) Nechať si dobre vysvetliť závery auditu, riziká a odporúčania a zohľadniť ich pri rozhodovaní o ďalších krokoch.
00421-948-429 981 info@briainvenia.sk
Briainvenia
